Nogle bemærkninger om køberrådgivning

God køberrådgivning er vigtig i enhver bolighandel. Den bedste køberrådgivning får man fra uafhængige og erfarne boligadvokater, som er vant til at tænke juridisk og økonomisk, og som er de bedste til at finde de ubehagelige detaljer, som gemmer sig i de mange papirer om boligen, og som ikke er omtalt i købsaftalen.

Kontakt til boligadvokaten
Kontakt boligadvokaten allerede når du har salgsopstillingen, tilstandsrapport og elrapport på den bolig, som du seriøs har besluttet dig for at købe. Det koster ikke noget, og vi vil gerne på banen hurtigt. Husk, ejendomsmægleren er og bliver sælgers mand og derudover arbejder i egen interesse.

Købsaftalen udarbejdet
Når købsaftalen foreligger udarbejdet, omfatter vores rådgivning gennemgang og check af

  • Købsaftalen
  • Salgsopstillingen
  • Tingbogsattest
  • Servitutter
  • BBR-udskrift
  • Ejendomsvurderingsmeddelelse
  • Forureningsforhold
  • Forsikringsforhold
  • Tilstandsrapport
  • Ejerskifteforsikringstilbud
  • Kurssikring
  • Ejerforeninger/grundejerforeningers vedtægter, regnskaber og budgetter, generalforsamlingsreferater
  • Ejendomsdataskemaet
  • Administrators oplysningsskemaøvrige konkrete dokumenter, som knytter sig til ejerboligen.
  • Andre papirer der følger med om boligen

Der er mange papirer og rigtig mange detaljer at få styr på og for at sikre, at der er styr på alle detaljer udarbejder vi en købsanalyse. 

Advokatforbeholdet
Under advokatforbeholdet tager vi de forbehold, som købsaftalen og dokumenterne giver anledning til. I værste fald kan vi annullere handlen inden fristen for advokatforbeholdet udløber og endvidere også efter at fristen for advokatforbeholdet udløber, såfremt de betingelser og forbehold, som fremgår af vores præciserende brevtillæg til købsaftalen ikke kan opfyldes.

På den måde holder vi døren åben for at en køber kan komme ud af en handel lige til det sidste. 

Endelig handel
Vi gør handlen endelig når alle købsaftalens betingelser er opfyldt samt betingelserne i vores tillæg til købsaftalen er opfyldt. Herefter står handlen fast og efterbehandlingen kan gå i gang, jf. nedenfor under handlens berigtigelse.

Købsanalyse
Vi udarbejder en købsanalyse, som lægges til grund for vores gennemgang af købsaftalen, papirer, tilstandsrapport, elrapport, forsikringstilbud, finansieringsmuligheder samt de omkostninger, som følger med handlen, således at vi kan sikre og dokumentere en kvalificeret rådgivning.

Købsanalysen gennemgør vi under mødet med køber. 

Finansieringen
Som boligkøber bliver man stillet overfor en brede vifte af ejerskiftelånetilbud, som realkreditinstitutterne i dag udbyder. Lånene udbydes som obligationslån, rentetilpasningslån, kontantlån til forskellig rente og afdragsprofiler. Vi gennemgår i købsanalysen de typiske lånetyper, så man står godt i den videre drøftelse med banken om det endelige valg af finansieringen.

Kurssikring
Vi forklarer om mulighederne for at kurssikre realkreditlån, herunder hvilke lån, der bør kurssikres, omkostningerne ved en kurssikring og risikoen ved ikke at kurssikre.

Tilstandsrapporten og elrapporten
Tilstandsrapporten er et værdifuldt redskab til at vurdere kvaliteten af den bolig, man er i færd med at købe. Indeholder tilstandsrapporten oplysninger om kritiske mangler ved boligen, bør man ikke købe boligen – med mindre, at der opnås et passende prisafslag.

Det er sælger der gennem et forsikringsselskab står for at udpege og betale den bygningssagkyndige. Normalt kan man stole på tilstandsrapportens indhold, idet det påhviler den bygningssagkyndige, som har udarbejdet tilstandsrapporten, som har et professionelt ansvar for fejl ved ejendommen, som han burde have konstateret ved gennemgang af boligen. 

Ved bygninger med usædvanlige konstruktioner eller k2 og k3 fejl i tilstandsrapporten, er det som boligkøber en god idé at bestille og betale sin egen bygningssagkyndige. Er der behov for at benytte sin egen bygningssagkyndige kan vi henvise til kritiske bygningssagkyndige. 

Også for elrapporten kan der være behov for at bestille og betale en elektriker for at vurdere, hvad det koster at udbedre fejl nævnt i elrapporten. Man skal være opmærksom på at elarbejde erfaringsmæssigt er dyrt. 

Ejerskifteforsikringen og husforsikringen
Som køber er man ikke bundet til at skulle benytte det ejerskifteforsikringstilbud, som ejendomsmægleren har fremskaffet på vegne af sælger. Vi rådgiver om der er behov for at indhente et alternative tilbud. Det samme gælder for husforsikringstilbuddet.

Handlens berigtigelse
Når handlen er gjort endelig, skal handlen berigtiges. Berigtigelsen er udtryk for de ekspeditioner, der skal til for at handlen kan betragtes som gennemført, herunder sikre, at man som køber får tinglyst anmærkningsfrit skøde på ejendommen.

Når adkomsten er tinglyst uden anmærkninger, har man som køber sikkerhed for, at sælger ikke længere kan råde over ejendommen, ligesom man har sikkerhed for, at sælgers kreditorer ikke kan kræve ejendommen solgt på en tvangsauktion. Købesummen stilles også først til sælges disposition, når køber har fået anmærkningsfrit. 

Under berigtigelsen hører også at få udarbejdet refusionsopgørelsen – den økonomiske opgørelse af hvad henholdsvis sælger og køber har betalt af udgifter vedrørende ejendommen hen over overtagelsesdagen. 

Der kan også – ved finansierede handler – blive tale om at udarbejde en reguleringsopgørelse, som regulerer forskellen mellem ejerskiftelånets endelige provenu sammenholdt med det provenu, som sælger skal have i henhold til købsaftalen. Det er i dag sjældent, at der udarbejdes en reguleringsopgørelse, idet næsten alle handler gennemføres som kontanthandler. 

Vores tilbyder tinglysning af skøde med sikring af at sælger først får købesummen frigivet/stillet til rådighed, når der foreligger tinglyst anmærkningsfrit skøde til køber. Vi tilbyder endvidere at udarbejde refusionsopgørelsen. 

Overtagelsesdagen
Når overtagelsesdagen nærmer sig orientere vi omkring forskellige punkter, så man som køber er godt orienteret om, hvad der skal ske på overtagelsesdagen.

Har du spørgsmål til overstående eller behov for hjælp er du velkommen til at kontakte Lunøe Advokatfirma via vores hjemmeside her.