førstegangskøber boligadvokat i københavn

Barsk økonomi for førstegangskøbere

Klaus Lunøe Banklån, Finansiering og økonomi, Realkreditlån

Førstegangskøber boligadvokat i københavn

Udbetaling på 5 % af købesummen – barsk økonomi for førstegangskøbere

Reglen om opsparing på 5 % af købesummen trådte i kraft den 1. november 2015.

Der har ikke været meget debat om den nye regel, og banker synes at lægge til grund, at reglen ikke får den store betydning for hverken boligmarkedet eller for en førstegangskøber. Blandt andet henvises til undtagelsesreglen, hvor visse grupper af førstegangskøbere alligevel godt kan få et boliglån på op til 20 % af købesummen.

Et boligkøb skal fra den 1. november 2015 finansieres således:

Realkreditlån: 80 % af købesummen

Bankboliglån: 15 % af købesummen

Opsparing: 5 % af købesummen

Før den 1. november 2015 var der ikke noget i vejen for at en bank kunne tilbyde et boliglån på til 20 % af købesummen, sådan at en boligkøber ikke behøvede at komme med en opsparing på 5 % af købesummen, men ligesom fik chancen for at komme ind på boligmarkedet.

Det er nu slut.

Barske tider for førstegangskøbere, som ikke kan komme ind under undtagelsesreglen.

Førstegangskøbere, som har et privatbudget med et rådighedsbeløb på 6.000 kr. om måneden eller derunder får fremover svært ved at købe en bolig, ja får svært ved i det hele taget nogensinde at komme ind på ejerboligmarkedet.

Rådighedsbeløbet er det beløb, som kommer frem, når de faste udgifter til blandt andet boligen, inkl. låneydelser, ejendomskatter, fællesudgifter, varme, vand el, transport, forsikringer, pensionsordninger mv. er betalt.

Rådighedsbeløbet dækker husholdningsudgifter til mad og drikke, tøj, ferier, personlige udgifter, opsparing og uforudsete udgifter.

Svær og nærmest umulig opsparing.

Beslutter førstegangskøberen, som har et rådighedsbeløb på 6.000 kr. at ville spare 100.000 kr. op på 3 år, jf. nedenfor om undtagelsesreglen for førstegangskøbere, betyder det, at førstegangskøberen ud af rådighedsbeløbet på 6.000 kr. om måneden, skal tage et beløb på ca. 2.800 kr. Førstegangskøberen har herefter kun 3.200 kr. om måneden til husholdning, mad, drikke, tøj, ferie, personlige fornødenheder mv.

Sætter førstegangkøberen som mål, at ville spare 1.000 kr. op om måneden, reduceres rådighedsbeløbet til 5.000 om måneden, og det vil tage ham lidt over 8 år at opspare 100.000 kr.

Det er svært at se, hvordan et almindelig førstegangskøber nogensinde skal få råd til at spare 5 % af købesummen er svært at se, medmindre boligen er meget lille og meget billig. Med de skatteregler vi har, er det svært at spare op, medmindre opsparingen, som for eksempel pensionsopsparing er skattebegunstiget.

Stigende boligpriser løber fra opsparingen

Dertil kommer, at boligpriserne i storbyområderne i opsparingsperiode nemt kan stige mere, end hvad 5 % af en købesum beløber sig til.

Stiger boligpriserne med 3 % om året i storbyområderne, vil en bolig, som i dag koster 2.000.000 kr., om 3 år koste 2.180.000 kr. Altså en prisstigning på 180.000 eller næsten det dobbelte af hvad en opsparing på ca. 2.800 kr. om måneden kan præstere over 3 år.

Spares der op til en udbetaling på 100.000 kr. med 1.000 kr. om måneden, altså over 8 år, vil en bolig, som i dag koster 2.000.000 kr. om 8 år været steget til 2.480.000 kr. – en stigning på 480.000 kr. mod opsparingen på 100.000 kr.

Man er nærmest tvunget til at være 2, som sammen spare op for at komme i nærheden af at kunne gøre sig håb om at komme ind på ejerboligmarkedet. Eller man skal have forældre, som har råd til låne til udbetalingen på 5 %, ofte rentefrit.

Sygeplejeren, politibetjenten, håndværkeren, kassedamen

Sygeplejeren, politibetjenten, håndværkeren, kassedamen mv., som førstegangskøbere, og som ikke kom ind på boligmarkedet før den 1. november 2015, er særligt sårbare med den nye regel om 5 % ’s opsparing i forhold til købesummen. Hvordan skal de være i stand til at spare 5 % af købesummen op? Der synes at være lukket af for disse grupper af købere i mange år.

En tommelfinger regler siger, at man kan købe bolig for en pris, som koster bruttoårsindkomst x 2-3.

Tjener man brutto 30.000 kr. om måneden kan man købe en bolig som koster mellem 720.000 til 1.080.000. Er man 2 har man lige råd til at købe en bolig, som koster 2.000.000 kr.

Før – og stadigvæk – er der politikere, som kæmper for denne gruppe under henvisning til ”billige boliger”, da man mente, at boligpriserne løb fra denne gruppe. Men ingen politikere har kommenteret på bekendtgørelsens stramninger, så der synes ikke at være nogen hjælp at hente for førstegangskøberne.

Lige nu er det Finansrådet og Det Systemiske Risikoråd, som synes at være drivkraften, som slukker drømmen for unge mennesker om at få mulighed for at købe en bolig, som de ejer, og det ud fra et tankesæt om en overordnet regulering af boligmarkedet.

Det kan gå hen og blive en brat opbremsning på boligmarkedet, som følge af regelen om en opsparing på 5 % af købesummen sammen med andre økonomiske stramninger for boligkøbere, som er på vej via Finansrådet og Det systemiske Risikoråd, blandt andet, at en boligkøbers økonomi i storbyerne København og Århus frem over skal vurderes i forhold til et fast forrentet lån på 4 % p.a med afdrag.

Undtagelsesreglen for vellønnede førstegangskøbere

Bekendtgørelsen giver mulighed for at visse vellønnede boligkøbere stadig kan låne op til 20 % af købesummen.

Følgende 2 betingelser skal være opfyldt for at falde ind under undtagelsen:

1. Førstegangskøberen skal have en så høj fast indkomst, at det giver plads til et rådighedsbeløb, der er væsentligt højere end det minimumsrådighedsbeløb, som pengeinstitutter kræver for at købe og eje fast ejendom til en given pris.

2. Førstegangskøberen skal endvidere være i stand til at afdrage boliglånet med en sådan fart de første år 2 – 3 år, at boliglånet nedbringes til en grænse, hvor boliglånets størrelse kommer til at svare til hovedreglen om et maksimalt boliglån på 15 % af købesummen.

Økonomiske konsekvenser for den vellønnede førstegangskøber, som kan komme ind under undtagelsesreglen

Men hvad betyder reglen for en førstegangkøber, som er omfattet af undtagelsen? Hvor store bliver førstegangskøberens finansielle årlige meromkostning i de første år, hvis et boliglån på 20 % skal nedbringes til 15 % af købesummen ved køb af en bolig, som kontant koster 2 millioner kr. ?

Førstegangskøberen, som ikke har sparet op til 5 % eller 100.000 kr. har brug for følgende finansiering:

80 % ’s realkreditlån af 2 mio. kr: 1.600.000 kr.

20 % ’s bankboliglån af 2 mio. kr: 400.000 kr.

Boliglånet deles op i dels et boliglån på 300.000, svarende til 15 % af købesummen, som ligger inden for rammerne af den nye bekendtgørelse, dels et boliglån på 100.000 kr. svarende til 5 % af købesummen. Det er de økonomiske konsekvenser af lånedelen på de 100.000 kr., som sættes i fokus.

Før den 1. november 2015 kunne boliglån, som også omfattede de sidste 100.000 kr. tilbagebetales over de næste 30 år.

Efter den 1. november 2015 skal lånet betales tilbage over 2- 3 år.

Men en rente på 8 % med kvartårlige rentetilskrivninger betyder det:

  Månedlig Årlig
Nettoydelse ved tilbagebetaling over 3 år: ( ny regel ) 2.977 kr. 35.724
Nettoydelse ved tilbagebetaling over 30 år: ( gammel regel) 538 kr. 6.456
Nettomeromkostning i 3 år 2.439 kr. 29.916

Renten på de 8 % er anslået, men man må tro at bankerne sætter renten på lån for de sidste 5 % af købesummen høj, da dette lån har den største risiko for banker.

Beregningerne er uden hensyntagen til stiftelsesomkostninger mv, som vil gøre de månedlige meromkostninger lidt højere.

Betydning for rådighedsbeløbet: Stiger med ca. 40 %

En boligkøbers rådighedsbeløb skal generelt ligge på minimum omkring 6.000 kr. for en voksen person.

Førstegangskøberen, som kan benytte sig af undtagelsesreglen, og dermed optager et fuldt boliglån skal være sikker på at have et rådighedsbeløb ca. 8.400 kr. om måneden, altså et rådighedsbeløb, som er ca. 40 % højere end minimumsrådighedsbeløbet. Økonomisk kan det blive barskt, men ikke umuligt, og igen må man sige, at det er bedst at være 2, som køber en bolig sammen.

Singler får det hårdt, hvis der ikke er en håndsrækning fra forældre.

Har du spørgsmål til overstående eller behov for hjælp er du velkommen til at kontakte Lunøe Advokatfirma via vores hjemmeside her.