Mange boligkøbere tror fejlagtigt, at når de har underskrevet købsaftalen er sælger forpligtet til at acceptere købsaftalen. Sådan er det ikke.
Køber underskrift på købsaftalen – kun et tilbud til sælger
Den af sælger underskrevne købsaftale er kun et tilbud til sælger, så længe købsaftalen kun er er underskrevet af boligkøberen.
Mange boligkøbere oplever derfor et svigt fra ejendomsmæglerens side, når de indenfor de næste par dage får besked om, at der desværre er kommet et bedre købstilbud, som sælger har valgt.
At komme i den situation kan være en chokoplevelse for boligkøbere og som kan forstærkes af dialogen med ejendomsmægleren, hvor køberen har fået den opfattelse, at alt er i orden, og boligkøberen kan få den fornemmelse, at hans købstilbud er blevet brugt som en løftestang for at sælger kan få en højere pris på boligen.
Ejendomsmæglerens forpligtelse om salg til højeste pris
Ejendomsmægleren gør imidlertid ikke noget forkert. Tværtimod er ejendomsmægleren forpligtet at holde handlen åbent til det sidste. Det vil sige indtil det tidspunkt, hvor også sælger har underskrevet købsaftalen – og her har sælger i henhold til Dansk Ejendomsmæglerforenings standardkøbsaftale pkt. 16 stk. 6 – helt op til 8 dages betænkningstid.
At ejendomsmægleren skal holde handlen åbent til det sidste fremgår også af Formidlingsbekendtgørelsen for formidling m.v. ved salg af fast ejendom § 19, hvorefter ejendomsmægleren straks skal orientere sælger om ethvert købstilbud for den på måde at sikre, at sælgeren får den højeste pris på boligen.
Budrunder – med og uden lukkede kuverter
Hvad der kan opleves ligeså ubehageligt for boligkøbere er, at ejendomsmægleren – både før, men også efter købers underskrift på købsaftalen – melder ud, at der er flere interesserede købere og at sælger ønsker en budrunde.
Herom hedder det i Dansk ejendomsmæglerforeningens standardkøbsaftale under pkt. 16. stk. 4:
”at det står sælger frit for at vælge, herunder at udbyde ejendommen i budrunde, hvis der – inden en endelig aftale er indgået – viser sig flere interesserede købere, sådan at alle interesserede får lejlighed til, inden en bestemt frist, at afgive sit tilbud i en lukket kuvert ”
Desværre er bestemmelsen uklar, se bemærkninger herom nedenfor.
Budbekendtgørelsen
Bekendtgørelsen om salg af fast ejendom ved budrunde (Budbekendtgørelsen) træder i kraft, når flere interessere købere ønsker at købe den samme ejendom.
Budbekendtgørelse sikrer, at interesserede købere kan afgive et købstilbud indenfor en fastsat frist på vilkår, som er gennemsigtige og ensartede, bortset fra pris og overtagelsesdagen. Det sker blandt andet ved, at der skal anvendes budrundeblanketter, som også sikrer, at buddet skal lyde på en bestemt kontantpris, der ikke kan betinges af eller på anden måde gøres afhængig af størrelsen af andre bud.
Endvidere skal buddet afleveres i en lukket kuvert, som skal mærkes ”bud”, ligesom de indkomne bud skal åbnes samtidig af ejendomsmægleren, og buddene indføres i en budjournal.
Det står derefter sælgeren frit for at vælge det bedste bud blandt de indkomne bud, eller for den sags skyld at fravælge alle indkomne bud.
Ingen af de købere, som deltager i budrunden har ret til at få at vide, hvem der blev budrundekøberen eller hvad andre tilbudsgivere har budt på ejendommen.
Nysgerrigheden for at få det oplyst er stor fra alle, som har deltaget i budrunden, og som har tabt, men det er lukket land at få oplysninger herom.
Bud udenom budbekendtgørelsen
Bestemmelsen i Dansk Ejendomsmæglerforenings standardkøbsaftale, som nævnt ovenfor, giver imidlertid mulighed for sælger til fravælge ikke at gennemføre en budrunde efter Budrundebekendtgørelsen.
Det giver en mere grumset proces, da det herefter overlades til ejendomsmægleren at indhente de forskellige tilbud hos de interesserede købere.
Det sker i praksis på den måde, at ejendomsmægleren sender ensartede købsaftaler med bilag om ejendommen ud til de interesserede boligkøbere med besked om, at boligkøberne inden en fastsat frist skal underskrive og tilbagesende købsaftalen med angivelse af pris og eventuelt de ændrede
Normalt sender boligkøberen inden fristens udløb blot den underskrevne købsaftale med den ændrede pris til ejendomsmægleren, vedhæftet på en mail.
Herefter overlader ejendomsmægleren det til sælger at vælge, hvilken af de fremsendte købsaftaler sælger ønsker at tiltræde og underskrive.
Ved denne form for ”budrunde” er alt i den løbende proces åben for sælger og ejendomsmægleren, mens den er lukket for den tilbudsgivende boligkøber.
En tilbudsgivende boligkøber får således ikke indsigt i hvad de andre tilbudsgivere har tilbudt at købe ejendommen for, og kan for eksempel ikke følge med i om andre tilbudsgiver har gjort deres pristilbud afhængigt af størrelsen på andres pristilbud, har andre overtagelsesdage eller andre ændrede vilkår.
Uklarheden i Dansk Ejendomsmæglerforenings standardkøbsaftale om budrunder
Som nævnt ovenfor er formuleringen om budrunder i Danske Ejendomsmæglerforening standardkøbsaftale uklar i forhold til hvordan uformelle budrunder skal håndteres og det overlades ganske til ejendomsmægleren at håndtere, hvordan en uformel budrunde skal forløbe.
Ingen indsigt for boligkøbere om, hvad der er foregået på den uformelle budrunde
Det er ikke muligt for hverken køber eller købers rådgivere i at få indsigt i om alt foregår korrekt i den uformelle for budrunde, herunder hvad der er årsag til at en budgiver blev valgt frem for en anden budgiver. Standardsvaret er blot, at en anden tilbudsgiver bød højere.
Boligkøbere stilles svagt.
Boligkøbere, som deltager i budrunder – hvad enten det er formelle eller uformelle budrunder – stilles urimeligt svagt, når de ikke kan følge med i hvad der foregår på den anden side af bordet, og ikke gives mulighed for i den løbende proces at påvirke resultatet af en budrunde. Det er heller ikke muligt at sige fra i budrundeproces, når prisen bliver for høj, da man netop ikke ved, hvad andre prismæssigt har budt. For at sige det populært byder man ud i ”mørket”.
Særligt i situationen, hvor sælger i samarbejde med ejendomsmægleren vælger den uformelle budrunde stilles en tilbudsgivende køber svagt.
Boligsælgere og ejendomsmæglere stilles stærk.
På den anden side stilles sælger og ejendomsmægler uforholdsmæssigt stærkt overfor en boligkøber, særligt når en budrunde i henhold til Budbekendtgørelsen fravælges af sælger, idet budgiverne kan ændre på hvilket som helst vilkår i den fremlagte købsaftale uden at andre tilbudsgivere for mulighed for at matche ændrede vilkår.
En vinder – mange tabere
På den måde budrunder gennemføres på i Danmark er der for de deltagende boligkøbere kun en vinder, men altid flere tabere.
De tabende deltagere i budrunden bliver normalt stærkt skuffede over at have brugt tid og ressourcer på at have budt på boligen, som de ikke fik, skuffelsen bliver ikke mindre at ikke at kunne få at vide, hvad årsagen var til at en anden blev budrundekøberen.
Rådet til budrundekøbere
Man skal tænke sig godt om før man deltager i en budrunde, herunder om man har lyst til at blive trukket op i pris i forhold til udbudsprisen samt om man er klar til at få en skuffende oplevelse, såfremt man ikke bliver vinderen af en budrunde.
Hvordan man kan forberede sig til deltagelse i en budrunde følger i et senere blogindlæg. Men som altid, kan du kontakte os her.