Gode råd til selvsalg.

Der er mange penge at spare ved selvsalg af sin bolig, nemt mellem 50.000 til 75.000 kr. ved ikke at benytte en ejendomsmægler. 

Med boligportalerne boliga.dk og bolighed.dk, får man god hjælp til at finde den pris, som en bolig kan udbydes til. Udover de nævnte to portaler er der også andre portaler på nettet, hvor man kan få hjælp til oplysninger om aktuelle boligpriser i det lokalområde, hvor man bor. 

Selvsalg betyder, at man vælger en ejendomsmægler fra til at sælge boligen, idet man står for det hele selv.

Ikke alle boliger er egnet til selvsalg og som boligejer bør man have en vis portion kritisk sans for at vurdere, om det er en god ide at vælge selv at sælge eller om man skal vælge at lade en ejendomsmægler stå for salget. 

Også ens personlighed skal være egnet til et selvsalg – Man skal have overskud, energi og resourcer til at stå et selvsalg igennem alene. 

Mange boliger med en god beliggenhed og god stand er særligt velegnet til selvsalg. 

1. Planlægning og salgsprisen

Planlæg forud i god tid ved et selvsalg. 

Der skal fremskaffes mange papirer på ejendommen, der skal tages gode fotos af boligen og boligens forskellige rum og evt. have/gård, der skal vælges den rette boligportal, som kan eksponere boligen på boligmarkedet.

Endvidere skal man sikre sig, ved salg af huse, at handelen gennemføres så købers krav for skjulte fejl og mangler ved ejendommen og installationer ikke efter salget kan gøres gældende. Det er yderst vigtigt at de oplysninger, som gives om ejendommen er korrekte, da man som selv-sælger i modsat fald kan blive mødt med ubehagelig krav fra køberen. 

Derfor er det en god ide, at man får en rådgiver – en erfaren boligadvokat – ved sin side, som kan guide selvsalget igennem juraen og de mange papirer som skal fremskaffes – samt håndtere evt. bud-runde, såfremt der er flere interesserede købere.

Undervejs i salget kan der komme løbende tvivlsspørgsmål, som man kan få svar på løbende af advokaten.

2. Fremskaffelse af dokumenter

Når beslutningen om selvsalg er truffet skal alle papirer vedrørende ejendommen fremskaffes.

På internettet er det nemt og hurtigt af finde mange af de relevante papirer:

  • Tingbogsattesten og servitutter kan hentes på www.tinglysning.dk
  • BBR-meddelelsen kan hentes på www.ois.dk
  • Den offentlige ejendomsvurdering kan hentes på www.skat.dk
  • Ejendomsdataskemaet kan hentes på www.boligejer.dk – Ejendomsdataskemaet inkluderer oftest matrikelkort, ejendomsskattebillet og forureningsoplysninger. Ejendomsdataskemaet koster 325 kr.

3. Derudover skal følgende papirer foreligge:

  • Vedtægter, regnskab, budget og seneste generalforsamlingsreferat for ejerforening og grundejerforening.
  • Administratorskema (kun for ejerlejligheder)
  • Gældende husforsikring
  • Forbrugsoplysninger om vand, varme og el, eventuelt olie
  • Oplysninger om restgæld på realkreditlån og andre lån med pant i ejendommen
  • Bygge- og ibrugstagningstilladelser, tegninger mv

4. Huseftersynsordningen og ejerskifteforsikringstilbud

Det følger af forældelsesloven, at en sælger af fast ejendom kan blive mødt med krav om skjulte fejl og mangler ved ejendommen i op til 10 år efter salget. 

For at give tryghed i bolighandler har lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom givet mulighed for at en sælger kan afskære sig fra det 10-årige mangelsansvar for skjulte fejl og mangler i bygninger ved at i salget/købsaftalen at tilvælge brug af huseftersynsordningen i kombination med et forsikringstilbud på en ejerskifteforsikring. 

Denne mulighed er selvfølgelig også gældende for selv-sælgeren – her tilråder vi stærkt at selv-sælgeren benytter sig af Huseftersynsordningen – ordningen omfatter udarbejdelse af tilstands- og elrapport samt indhentning af tilbud på ejerskifteforsikring, som skal fremlægges overfor køber, inden købsaftalen tiltrædes. Her kan du læse mere om Huseftersynsordningen.

Der er mange på markedet som tilbyder at udarbejde tilstands- og elrapporter. Man skal blot sikre sig, at det er autoriserede bygningssagkyndige som udarbejder rapporterne. 

5. Det lovpligtig energimærke

En bolig, som sælges, skal have et gyldigt energimærke, som skal forelægges blandt dokumenterne for køberen. Det er sælgers ansvar at sørge for energimærkningen. 

Har man som selv-sælger ikke et gyldigt energimærke, (gyldigheden for et energimærke er syv eller ti år) skal et energimærke udarbejdes på ny. Mest praktisk, og normalt men også billigst, er at lade det firma som også udarbejder tilstands- og elrapporten, lave energimærket.

6. Fotos af ejendommen

Gode fotografier af boligen kan være alt afgørende for at vække boligkøberes interesse for ejendommen. Har du ikke udstyret eller flair for at tage gode digital fotos kan det anbefales at få en professionel fotograf til at hjælpe. 

7. Salgsopstillingen

En køber skal have en salgsopstillingen, som giver et samlet overblik over fakta om boligen og boligens driftsudgifter. Vælger du på et tidligt tidspunkt at kontakt en advokat med forstand på boligsalg, vil advokaten hjælpe dig med en korrekt salgsopstilling, som skal være klar, når købsaftalen bliver lavet.

Mange af tallene fra salgsopstillingen indgår også i de basisoplysninger om ejendommen, som du skal oplyse til den eller de selvsalgsportaler du vælger at benytte. 

8. Salg og fremvisning af boligen

Når de nødvendige papirer er fremskaffet samt fotos på plads, kan salgarbejdet påbegyndes – Det vil sige, boligen skal ud på internettet ved brug af valgte boligportal. 

De seriøse købere vil bede om at se boligen. Det kan være praktisk at tilrettelægge fremvisning af boligen en gang om ugen, fx søndag formiddag, men vores erfarring siger os, at det ikke skal være før kl. 11.00 da mange mennesker holder af at sove længe om søndagen.

9. Købsaftalen 

Når en køber melder sig, og forhandlingen om prisen er kommet på plads er næste skridt at få udarbejdet købsaftalen.

Som selvsælger skal man tænke sig godt om, når købsaftalen skal udarbejdes. Rigtig meget kan gå galt, hvis købsaftalen har fejl. Der ligger et ganske stort stykke arbejde i, at få købsaftalen på plads i kombination med at alle papirer skal være fremskaffet og der er behov for en væsentlig juridisk og økonomisk rådgivning for at salget ikke ender med ubehagelige overraskelser og erstatningskrav.

10. Handlens berigtigelse.

Boligadvokaten hjælper til med de afsluttende forhandlinger omkring købsaftalen og sørger for at medvirke til at handlen bliver endelig. 

Når handlen er endelig stater eftersagsbehandlingen, også kaldet berigtigelsen af handlen, som sikrer at køber får tinglyst skøde på ejendommen uden anmærkninger og at refusionsopgørelsen bliver udarbejdet.

Også i den fase er der brug for boligadvokaten, som rådgiver for at sikre, at skødet bliver korrekt, skødet gøres anmærkningsfrit så hurtigt som muligt og at refusionsopgørelsen bliver udarbejdet korrekt, og med fornøden dokumentation.

11. Tinglysning

For at sikre købers ejendomsret over ejendommen, skal køberen have tinglyst adkomst på ejendommen. Tinglysningen foregår i dag elektronisk via tinglysningsrettens hjemmeside. Det er vigtigt for sælger at tinglysningen af skødet kommer på plads så hurtigt, således at sælger sikres frigivelse af købesummen på overtagelsesdagen, eller så hurtigt som muligt efter overtagelsesdagen. 

12. Overtagelsesdagen 

På overtagelsesdagen skal forbrugsmålere aflæses, og det er sælgers ansvar at sørge for at melde ejerskifte samt oplyse aflæsningstal til de respektive forsyningsselskaber.

13. Frigivelse af købesummen

Salget afsluttes med at købesummen frigives, når overtagelsesdagen er passeret og at der foreligger et anmærkningsfrit skøde til køber.

Her skal man tænke på, at det er ganske betydelige summer, der står deponeret i selvsælgers bank på en skødedeponeringskonto uden eller med en meget lav rentetilskrivning. For selvsælgeren er der behov for at have en rådgiver på sin side, som kan følge med i, at berigtigelsen gennemføres uden forsinkelser og at de implicerede banker ligeledes arbejder uden forsinkelser.

14. Overdragelse af fast ejendom omfatter komplekse processer og juridiske problemstillinger. 

Man kan nemt få det indtryk, at en ejendomshandlen er ukompliceret, blot en købsaftale og skøde, som man nemt klarer selv. 

En sådan opfattelse kan være farlig. Både en sælger og en køber kan få sig nogle ganske ubehagelige overraskelser af juridisk og økonomisk karakter efter indgåelse af en bindende købsaftale. 

Ministeriet for Byg, Bolig og Landdistrikter hjemmeside hedder det om anvendelse af hjemmesiden under “Ansvar og betingelser” blandt andet: 

“Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter ønsker at fremhæve følgende over for brugere af Boligejer.dk:

Bolighandel og byggeri indeholder meget komplekse processer og juridiske problemstillinger, som ikke udtømmende kan formidles på et medie som Boligejer.dk. Vejledninger og værktøjer på Boligejer.dk beskriver almindeligt forekommende situationer, men ikke afvigelser og undtagelser, som kan opstå under en bolighandel eller et byggeri.”

Det er ikke uden grund, at Ministeriet fraskriver sig ansvaret for brug af hjemmesiden vejledninger og værktøjer. 

Det er vores erfaring, at hver eneste ejendomshandel er unik og langt fra at være “hyldevare”. Både sælgere og købere har brug for hver deres uafhængige rådgivere på højeste niveau.

Har du spørgsmål til overstående eller behov for hjælp er du velkommen til at kontakte Lunøe Advokatfirma via vores hjemmeside her.